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新冠疫情对欧洲租房市场有什么影响?

据 HousingAnywhere 最新发布的 2020 年第一季度租金指数显示,随着全球大部分经济体从病毒危机的影响中缓过劲来,对欧洲租房市场的影响开始显现 — 此前加速上涨的租金价格已经止步不前。

虽然 1 月和 2 月大部分时间仍旧延续了去年第四季度租金上涨的趋势,但 3 月租金价格首次出现了下降,从而打破了这一趋势。

在大多数城市,租金价格的发展已经降到了最低点,可租房源的数量也在增加。 在伦敦和阿姆斯特丹等以租金价格高企而闻名的城市,租金呈现了 2015 年以来最小的涨幅,分别下降了 0.5% 和 0.1%。巴塞罗那的租金价格出现了 2013 年以来的首次下跌,一居室公寓的租金价格季度发展为 -0.1%,单间房的租金价格发展为 -0.8%。

一、2020 年一季度租金涨幅前三名

在 2020 年第一季度, 维也纳的租金整体年同比增幅最高:公寓租金增长了 11.5%,平均月租金达到了 1016 欧元,单间租金增长了 10.4%,达到 839 欧元 / 月。涨幅很大程度上是由于高价房源从短期租赁市场上转手的结果。维也纳最近制定了短期租赁区划法。这项法律禁止某些地区(区域)的房东将短租房出租。市场上比较有代表性的涨幅体现在单间房价格上,单间价格上涨了 2.5%,达到 482 欧元 / 月。

马德里的房租价格整体同比涨幅居第二位。公寓价格上涨了 4.7%,达到 1150 欧元。其中,单间的价格攀升了 5.4%,达到 847 欧元,单间价格上涨了 8.1%,达到 546 欧元。日益增长的人气保证了本季度租金价格的积极发展;由于加泰罗尼亚地区的政治气候不稳定,巴塞罗那的整体需求受到了压力,使得马德里被认为是租房者的首选。

排在第三位的是柏林 ,柏林的公寓租金价格与去年相比上涨了 4.3%,达到 1144 欧元;与上季度相比,仅上涨了 0.1%。其中,单间房价格上涨了 7.7%,达到 893 欧元,单间平均租金价格上涨了 5.9%,达到 581 欧元。今年 2 月,Mietendeckel(租金上限)启动,导致房东们纷纷下调价格。当许多房东都在等待,因为 Mietendeckel 仍有待德国最高法院的裁决,而其他房东则担心多收的房租要回馈给租客,降低房租。

二、欧洲租房市场

租金价格的涨幅停滞不能完全归咎于 COVID-19 事件的爆发及其引发的危机。虽然一些城市的租金上涨,但欧洲大多数城市的租金涨幅在去年年底前已经趋于平缓。今年 2 月,备受关注的 “Mietendeckel” 在柏林生效,引发了为期 5 年的房租冻结。目前,该市空置的出租屋比例越来越高,因为房东们正在等待柏林最高法院对该立法的合法性做出判决。

在西班牙,政治也起到了一定的作用,因为加泰罗尼亚地区的政治气氛导致巴塞罗那的需求减少。 目前,租户们更喜欢马德里,因为马德里被认为是一个更稳定的居住城市。 这打破了巴塞罗那的趋势,巴塞罗那是 2019 年全年租金价格与往年相比连续上涨 8%-10% 的城市之一。

意大利,作为 COVID-19 的第一个重灾区欧洲国家,其一季度的租金价格表现相对稳定 ,因为一季度大部分的出租房源已经被预订。这个拥有大量国际租房者的国家在第二季度很可能会在租金价格上反映出危机的影响。在这里,租金价格有可能下降到只覆盖房东的支出,目前在巴塞罗那的房东们也在实施类似的策略。在这里,房东在某些情况下会向租客收取覆盖成本的租金,以防止空置,保证足够的收入,防止陷入债务。

对于伦敦的公寓来说,租金价格的涨幅已经放缓到 2015 年的水平。在 2019 年年底,这个城市的租金价格已经趋于平缓。尽管这个首都的租金价格涨幅放缓,但伦敦仍然是欧洲最贵的城市中立于不败之地。

在荷兰, 阿姆斯特丹依然是最贵的租房城市 ,鹿特丹的人气越来越高,并没有像以前那样推高租金价格。鹿特丹不断上涨的租金在 2019 年年底已经显示出趋于平缓。再加上国际流动的停顿(这对这个城市的国际工作人口众多的城市有很大的影响),这对这个城市的租金有很大的影响。

三、短期向中长期转变

由于国际旅游禁令和法律对度假租房的限制越来越多,短租房越来越多地被投放到中长租房市场。短期租房是指停留时间从一晚到一个月,而中长期租房是指停留时间从一个月到一年。在 HousingAnywhere 平台上,可租房源的数量平均增加了 170% 左右,有些城市的可租房源增加了 300% 以上。供应量的增加会进一步影响到租房价格的发展。

“随着旅行和国际流动的停止,房东们纷纷冻结了租房价格,在某些情况下甚至降低了租房价格。”HousingAnywhere 的 CEO Djordy Seelmann 说。”随着市场的调整,我们确实看到平台上的本地交易量增加,这可以归结为两个趋势:一是本地房东和房地产玩家在寻找线上平台帮助他们接触到更多的受众,二是短租正在向中租转变。我们看到的是,短租房源被放到平台上进行中长租。投资组合多样化是我们目前看到的另一个趋势,房东选择短租、中租和长租的组合。但问题是,一旦 COVID-19 危机结束,国际旅行和流动性开始回归,这种趋势还能持续多久。”

四、疫情危机的长期影响

随着爆发性疾病很可能再次爆发,并由此对(国际)旅行造成限制,2020 年将是中长期租赁市场充满活力的一年 。

全球经济学家似乎都认为,第三季度经济复苏的第一个迹象将显现出来。如果 2008 年的经济危机可以作为一个迹象的话,未来几年的自住房房率将下降,而租房需求将增加。

Seelmann:”在这个不确定的时期,我们必须牢记,过去政府的举措侧重于对国内房地产市场实施更严格的调控。例如,租金上限已经被证明是解决住房负担能力的短期成功方案。如果我们要想实现一个平衡的市场,提供足够多的可负担住房来满足当前和未来的需求,政府就需要实施富有成效的措施。预计未来一段时间内,政治问题将继续拖累房地产业的表现。地方政府可以通过对投资者采取灵活的政策,确保土地价格成为更有吸引力的投资项目,从而使其有所作为。现在是政治家、业主、房地产投资者和租户之间进行对话和合作的时候了”。

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